リフォーム費用の1/3が貰えるあの補助金制度が終了に?新制度「住宅確保要配慮者あんしん居住推進事業」スタート!

もうお分かりかと存じますが、国が 「空室対策の切り札・打ち出の小槌だ!」と、鳴り物入り・大判振舞いで導入された補助金制度の 最新ニュースです。
平成24年度より3年間にも渡り実施されてきた「民間住宅活用型住宅セーフティネット整備推進事業」(以下セーフティネット)が 残念ながら終了しました。共用部改修工事(例えば 外壁や屋根など)についても 補助金が支払われるという理由で、数多くの物件で申請が出され、オーナー様におかれましては 修繕費負担の軽減に繋がっていたと存じます。
しかし 国の本来の目的である『住宅確保要配慮者(高齢者世帯、低所得者、子育て世帯、障がい者世帯)の救済』という観点から見ますと 実際に貢献しているとは言い難かった事もあり、本年度は本来の目的を達成するためにより対象を絞り、補助対象を限定した制度に修正、7月より開始されます。(当初は 6月開始予定でした)
それが 新制度住宅確保要配慮者あんしん居住推進事業です。因みに当初予算は 25億円です。
当事業は、住宅に困窮している低所得の高齢者、障がい者、子育て世帯の居住の安定確保を図るため、居住支援協議会等(以前は 地方公共団体)との連携のもと、入居ニーズや住宅オーナーの意向を踏まえた上で、空き家等を活用し一定の質が確保された低廉な家賃の賃貸住宅を供給することを目的としています。
対象住宅は 入居対象者を原則として収入分位25%以下の高齢者、障がい者、子育て世帯であって、現に住宅に困窮している世帯に限定し、一定の質が確保された賃貸住宅であること、床面積は原則25㎡以上で住宅設備を有すること(台所、水洗便所、収納設備、洗面設備、浴室)等の条件があり、家賃は公営住宅の家賃に準じたもの(若しくはそれ以下)でなければならない等 かなり厳格に規定されています。
対象となる工事はバリアフリー改修工事、耐震改修工事、共同居住の為の改修工事及び居住支援協議会等が必要と認める改修工事に係る費用であるとしています。補助限度額については50万円/戸(従前は100万円/戸)となっています。
(但し 共同居住用住居に用途変更(コンバージョン)する場合は、100万円/戸が上限です)
前年までのセーフティネットと比較すると、明らかに利用できる物件が限定的になり 使い勝手が悪くなっていますが、ニーズが合致すれば上手く活用できると思います。

愛媛県に暮らす私なら、利用例としてですが、

①低所得(生活保護者)の子育て世帯をターゲットに絞り ↓
②賃貸住宅を企画し、格安の築古建物(戸建)を仕入れ ↓
③この制度を使い 耐震化・リノベーション(リフォーム)工事を実施 ↓
④入居者募集し 賃貸に出す
という感じで 制度を活用可能です。併せて 「省エネルギー住宅ポイント」という補助金も併用できそうなので 検討します。
尚 ご不明な点は、お気軽にお問合せください
住宅確保要配慮者あんしん居住推進事業
広告

【戸建年金塾】400万円戸建投資法がさらに進化!ローン不要の究極の不動産投資

【戸建年金塾】

不動産投資はマンションやアパートを一棟買いするのが「正攻法」のように言われています
が、はたして本当に正しいのでしょうか?

確かに 一棟買いすることで、区分投資と比べると資金効率が良くなりますし 空室対策が取りやすい
というメリットは有りますが、購入する際に必要な金額も大きくなりますから不動産投資に
失敗した時に抱える借金の額が膨らむ可能性も 高くなる訳です。

一般的に 不動産投資を始めたばかりの段階では、ケアレスミスや思い違い等で失敗する可能性が高い
ものです。レバレッジ最大でFXトレードを行うビギナートレーダーのような無茶ぶりが
感じられない と言ったら嘘になります。

例えば FXなどではデモトレードで練習した後に、低レバレッジで余裕を持ったトレードから始める
のがセオリーですが、不動産投資だけは レバレッジ最大で始めてもいいという考えは危険であると言えるでしょう。

そこで、ローンを組まなくても購入できる金額で、一戸建て住宅をマイホーム用としてでは
なく、不動産投資用として購入したほうがいい
とアドバイスをするのは、戸建投資コンサル
タントの筒井俊彦さんです。

400万円あれば手に届く一戸建て物件は 未開の地である北関東や、それこそ人が少ない北海道や
山陰まで行かなくても、首都圏近郊で見つけられる と聞けば驚くのではないでしょうか?

もちろん、首都圏近郊と言っても 隣がゴミ屋敷や迷惑住民であるとか、東日本大震災で津波
の被害にあった 茨城から千葉の太平洋側といった特殊な物件ではなく、東京の会社に通勤を
している人が 数多く住んでいる距離の物件が手に入るのです。

仮に300万円の物件を買ったとして、運用利回り10%でまわせば年30万円の利益です。

これだけを見れば 一般的な不動産投資と比較すると物足りなく感じるかもしれませんが、不動産投資
の経験値を無理なく増やせますので、将来的に高額なマンションやアパートを一棟買いする
時にも 十分応用することが可能です。

ローンを抱えないわけですから、最悪のケースでも物件を処分して「損切り」すれば終わり
であり、失敗しやすい不動産投資家の初心者にとっては取り組みやすい手法
と言えますネ。

【文章の続きを開く】

愛媛県松山市の『空家管理』は 私共 プロの大家(愛媛空き家・空き地活用推進協会)にお任せ下さい!

愛媛県松山市の『空家管理』は 私共にお任せ下さい!

・相続で取得したが、活用方法がわからない。

・転勤になったけれど、自宅を貸したくない。

・介護 老人福祉施設で長期リハビリで留守にする。etc…

そんな方々の大切な家を守ります!

詳しくはコチラ

「アナ雪」に学ぶ2015年成功の秘訣

「アナ雪」に学ぶ2015年成功の秘訣

「レリゴー」「ありのままで」で知られる映画が
2014年、大ヒットしたのはご存知ですよネ。

ヒットの理由は諸説あります。

が、一つの角度から言えるのは、

映画が時代の空気にマッチしていたから
ーーーーーーーーーーーーーーーーーー

です。

では「時代の空気」とはどんなものか?

それは、

「抑えこんでいた自分を解放して、
ありのままで自分らしく輝きたい」

という、

「抑圧からの自己の解放」
ーーーーーーーーーーーー

です。

これまで私たちは、

「あれをやりなさい」 「これをやってはいけない」
「いい子でいなさい」 「目立たないようにしなさい」
「真っ当に生きなさい」

・・と、あれこれ上(親だったり、会社だったり、世間や周りだったり…)から押さえつけられ、
自分を制限させられてきましたよネ。

いつの間にか それが自分をしばる鎖(くさり)となり、
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
ひたすらに耐える毎日を送る人が多かったのです。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

しかし、時代は2015年。

グローバル化の進行、インターネットの発展・・・
などなど、さまざまな理由により、価値観が多様化。

「こうあらねばならない」

という、1つに決めつけるような成功者像が崩れ、
それぞれ個々人が

「ありのままで」「自分らしく」生きたい
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
との意識が高まってきたのです。
ーーーーーーーーーーーーーーー

ひと言で言えば、「自己実現」の時代。

これはマーケティングの神様・コトラー氏が
2014年の半ばに提唱した最新理論
「マーケティング4.0」の考え方とも合致します。

では、そんな「自己実現」の時代にあって、
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
2015年、ビジネスで大きな成果をおさめるには?
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

その答えは、映画が象徴するように、

「ありのままで」「自分らしく」活躍できる
【じぶんビジネス】にあると言えます。

【じぶんビジネス】の詳細な説明は、
リンク先のページに譲りますが、
このビジネスが今後ますます伸びていくことは、
合理的に考えられる人なら容易に予想できます。

映画の大ヒットは、あくまで時代の流れを象徴する
1シーンに過ぎません。

本当のムーヴメントは
ーーーーーーーーーー
今後ますます本格化していきます。
ーーーーーーーーーーーーーーーー

時代の空気を読み取った優秀な人々が
次々と始めている【じぶんビジネス】。

これからの時代のビジネスの形は、
ここにあると言えるでしょう。

ハーバードなど世界の先進的大学がそうしているように、
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
動画講義が無料で公開されています
ーーーーーーーーーーーーーーーー

興味をお持ちの場合は、
ぜひこちらからご覧になってみてください。

→ http://directlink.jp/tracking/af/887857/VKLfgPSw-U9sgunXQ-3uEkm8ls/

一棟融資を受けたいなら、先ずは 地元地銀・信金の抵当物件として価値ある「ボロ戸建て」を狙おう!

戸建年金塾

「小資本の個人が稼ぐなら、
その業界のニッチ、ブルーオーシャンを狙う」

これは、投資、ビジネスの世界では常識となっている話であり、結果に拘る方なら よく理解できることかと思います。

勝てる場所で戦うからこそ稼げる。これが、最短で結果を出すことに 確実に繋がります。

さて、近い将来 一棟ものに融資を受けたいと思っている私は、

抵当に入れるボロ戸建・築古戸建を 現金で複数棟購入し準備していますが、

単純に利回りが良さげな物件を買った訳ではなく、(そうは言っても表面利回りはどれも34%を軽く超えていますが…

この驚異の利回りは 投資の神様であるウォーレン・バフェットも用いている、投資の原理原則を忠実に守っている事で実現しています。(笑))

実は 「抵当物件としての価値」を相当意識して購入しています。

四号機(今治市東鳥生町)

参号機(今治市東鳥生町)

今日はそのノウハウについて、惜しみなく解説させて頂きます!

  抵当物件としての築古戸建ての条件

ピアノ大家の「築古戸建て購入の極意」です。

①自分が住んでいる地元(少なくとも県内)で探す。

私自身 数行のメガバンクと取引がありますが 築古ボロ戸建ては、全国区の都市銀行・メガバンクでは 残念ながら担保として評価してもらえません。

ですが 地元の地銀か信金なら、担保としてしっかりとみてもらえます。

平たく言うと 付き合いのある金融機関のテリトリー内(本店がある県)で買わないと、担保としての意味が ありません。

なので、ご自身の住む県内で探すのが 正直無難です。

初号機(新居浜市庄内町)

初号機(新居浜市庄内町)

 

②接道のない物件は(なるべく)買わない!

融資を意識するなら、再建築不可の物件は買ってはいけません。(但し書き道路等は △)

 再建築不可は価格が安いので、高利回りになりやすいのですが、

 金融機関は担保価値を、ほとんど認めてくれませんヨ。

③借地物件や区分マンションは 絶対に買わない!

銀行は法定耐用年数が切れた築古の建物の価値は認めません。(0円)

担保価値は全て土地ですので、土地がない・借地物件や 区分物件は

担保価値がない訳です。

弐号機(西条市喜多川)

弐号機(西条市喜多川)

④狭小戸建てや連棟(テラスハウス)は 固定資産税評価額以下で買う!

狭小戸建てや 連棟は接道さえあれば、ナント土地として担保評価が受けられます。

できれば、固定資産税評価額くらいか(路線価の70%位)

それ以下で買いたいところです。

これくらいで買っておくと(どうやったら買えるかは コチラをご覧下さい…最低金額として、250万ほどの資金があれば、借金というリスクを背負う事なく、誰でも不動産投資をはじめることができます。然も200万円の物件で年間家賃60万円を狙う事も可能姉妹です!)

ほぼ、投入現金と同価値程度の担保評価が 受けられる可能性は高いですヨ。

  まとめ

ボロ戸建て投資で、高利回りを求めると、一般的に 地価があまりに安い地域だったり、

接道がない物件になってしまいがちですよね。

また、他府県で探したほうが見つけやすいこともあるでしょう。(特に 私は愛媛県在住なんで、香川県や岡山県の方が羨ましく思った事もあります。(笑))

四号機(新居浜市北内町)

四号機(新居浜市北内町)

 ですが、将来 効率よく抵当物件として活躍させたいなら、

 県内で、そこそこ土地値のある 

 接道のある戸建て・連棟が 断然オススメですヨ!

【文章の続きを開く】

・・・年末のご挨拶・・・

・・・年末のご挨拶・・・
本年も私の投稿をお読み頂きまして 誠にありがとうございました。

拙い文章で、然もどこまで有益な情報をお届け出来ているか?不安ではありますが(笑)、皆様方からのご相談や 応援メッセージを頂くことも増え、大変嬉しく思っております。

私事ですが、ざっと振り返ってみますと 今年は
①既存収益物件にて無事満室経営をキープ。
②3物件 ボロ戸建を新規購入し、1物件は(年明けスグ)売却見込みといった 不動産投資の状況です。
また ③設備認定を取得していた太陽光発電システムは、着工せず訳あって権利を売却譲渡。
④話題の 「火災保険を使った 貸家リフォーム」も経験する
⑤競売セミナーを主催した
⑥収入の柱が増え、収入が増した。
⑦いくつかの運命的な出会いに恵まれ、ビジネスの視野が広がった
⑧オリジナルコンテンツを作成し、販売好調
⑨妻と娘が元気に1年間過ごしてくれた
⑩旅行へ行けた 等々結構多忙な1年でした。

尚、来年は より一層お役に立てるトピックの配信を目指して頑張って参る所存ですので、何卒宜しくお願い致します。

それでは、もっと多くの成功者が出ることを期待して 今年最後の書込みとさせていただきます。良いお年をお迎え下さい。

★収益不動産の事で何かご相談がありましたら お気軽にご連絡下さいネ!(モチロン無料です(笑))

【追伸】明日から相続税が大増税ですネ。

NHK総合で相続がテーマの番組が放送予定のようです。

私の親も高齢となりました。正月 それとなく話題にする良いチャンスかも知れません!

午後0時15分~午後1時00分より 新春バラエティー生活笑百科 ま~るくおさめて30年

「相続について考えよう」と言うものです。おススメ~
http://www4.nhk.or.jp/shouhyakka/

成約率が上がる「ドレスアップ」のコツは 安く、おしゃれな家具・小物を調達する事!

限られた予算内で 空室をドレスアップをするには、

おしゃれに見える家具、小物類・便利グッズを『いかに安く調達するか?』が最大のポイントとなります。

そこでIKEA、ニトリ、100円ショップ(ダイソー・セリア等)、ホームセンターを中心に、時にはインターネットショップ、リサイクルショップも利用します。

それぞれに特徴があるため、それを知って使い分けるのがコツです。

例えば、IKEAは北欧サイズが中心ですので 小物類の利用に適していますよネ。

今日はその中でも、大家さんたちの中で熱い「ニトリの室内物干しハンガー」エアコン上手をご紹介します。

2839円(税別)

2839円(税別)

 

 

 

 

 

 

店頭にはない インターネットショップ限定のヒット商品がコチラ。

ベランダのない単身者用ルームに最適な、エアコンに引っ掛けるだけの便利な室内干しハンガーとなっています。

幅が70㎝から最大90㎝まで調節可能で、エアコンにはめ込むだけなので、簡単に取付け出来 使わないときも簡単に収納可能姉妹です。

本体自体も軽いので、使いたい時にスグに使え、特に雨の日が続いた時や花粉の時期など、外干しができない場合や速乾したい時にも便利ですヨ。

ニトリの室内物干しハンガー」エアコン上手