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【伴東ガーデンハウス2】新築分譲仕様の戸建賃貸が 広島市安佐南区に完成!

広島県は 広島市安佐南区伴東に間もなく完成する S様・戸建賃貸住宅「伴東ガーデンハウス2」のご紹介です。

(施工;洋館家 広島中央店(木住販売株式会社))
◆間取り…3LDK+WIC(80.47m2)
・家賃…110,000円
・共益費…0円・駐車場…0円 ・敷金…110,000円

(他物件は通常2ヶ月分なので、相場よりも1ヶ月分お得です!)

・礼金…110,000円 (HP.インスタ特典⇒礼金無料!!

※但し 初回問合せが 当方インスタ若しくはオーナーS様の公式HPの方のみ

・駐車場2台分 ・ペット飼育相談可能

物件について 詳しくはコチラ

外観

1F間取り図

2F間取り図

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“税制改正”で二世帯住宅が大ブームです!

世間では「二世帯住宅」への関心が高まっているようですネ。

そのカギを握るのが、平成25年の“税制改正”。

これにより平成27年1月から「相続税」の大幅な増税が決まり、課税対象者が増える…ということが大きな原因です。(「小規模宅地等の特例」に注目したケース)

亡くなった親と相続する子がそれぞれ別に住む場合は、親の土地だけが対象となりますが、二世帯住宅なら、同じ土地に特例が適用され、相続税の評価額が最大80%減額できるからです。
しかし、二世帯住宅は建てる時の構造に注意しないと 後々痛い目に合う事が予想されます。

一般的には主に3タイプに分けられることが多いのですが(名称や分け方の基準などは住宅メーカーにより異なります)・・・。

【1】玄関やキッチン、浴室、トイレなどを共用する「共用(同居)」タイプ
【2】一部を共用する「部分共用」タイプ
【3】すべて別々に設ける「完全分離」タイプ


私のおススメは、断然【3】
の「完全分離」タイプ。所謂 重層長屋にして1.2階で親世帯・子世帯に分離すれば、将来賃貸に出すことも可能姉妹です。

重層長屋のイメージ

 

 

 

 

 

中古で売却するにしても 投資家だけでなく、賃貸併用住宅の取得を考えてる方、実住で二世帯住宅を探している方にも買ってもらえるので 出口戦略も立てやすくなります。

建設の予算的には、【1】【2】が有利なのは分かりますが よく考えてみては如何でしょうか?

賃貸仕様のグレード+アルファなら コストも抑えれますよ。

「駆け込み需要」として メーカー営業マンはプッシュしてくると思いますが、絶対に失敗しないで下さいね。

メゾネットタイプがご要望で、短工期 即オーナーになりたいなら このメーカーが最適です。

コチラも 戸建て感覚で大人気です。

常に満室にするノウハウ、その答えの二つ目は?

★これから始まる繁忙期に向けて、準備は万全ですか?★
常に満室にするノウハウ、その答えの二つ目は「長く住んでもらうこと」です。分かりやすく言えば つまり、『テナントリテンション』(入居者保持)を実施するということ!
プレゼントが一番効果的

特に(費用対効果に優れた)人気のプレゼント
・映画チケット
・野球観戦チケット
・サッカー観戦チケット
或いは、
・USJやTDLへの旅行プレゼント なども。

★第二繁忙期 仲介業者さんの気を引くのに最も有効な手段は?★

募集条件において、
広告費、仲介手数料、成功報酬(裏金)等は

入居が付くと全て 仲介業者のメリットとなる部分。

何れの項目も 直接「お金になる」ので 大変喜ばれます。

一般的に 敷金0/礼金0とすると、決まりやすさが上がり、問合せが増える事が実証されています。

では、ココで質問です。

次のうち、最も効果のある募集対策はどれになりますか?

1.家賃5%値下げ
2.フリーレント(家賃無料)一ヶ月
3.広告費 通常より一ヶ月割り増し

どれも大家さんの負担は家賃の一ヶ月分(家賃減額は2年間を想定)だとすれば

経験上お答えさせて頂くと 3の「広告費+」の効果が最も高いと言えます!

言うまでもなく「お金になる」という部分で 仲介業者さんへのアピール度が強いからです。

家賃を5%程度下げて、仮にポータルサイトの検索上は掛かりやすくなったとしても エリアでは大したインパクトは無く、仲介業者さんにも見落とされてしまうでしょう。

そもそも、家賃の値下げは長期的な売上げ減として響くので、大家さんとしても出来れば避けたい戦略。

さて フリーレントならどうでしょうか?
管理会社に言わせれば、どうしようか迷っている人への最後の一押し程度の力しかないそう・・・。トホホ

では、広告費はどの程度割増すれば、仲介業者さんの気を引くことが
出来るか?ですが

やっぱり、「地域相場+1ヶ月分以上」です。
大家さんとしては キツイですが・・・。

★管理会社さんを儲けさせてあげる事で 得られるメリットとは?★

定期清掃を管理会社さんへ依頼しているオーナーさん、多いと思います。

管理業務を行う会社であれば、必ず清掃業務の請負も行っています。

相場ですが 6戸のアパートを月2回清掃して10,000円程度でしょうか?

管理会社さんの儲けを上乗せする手前、費用は 若干高くなっていますネ。

清掃作業自体は、①管理会社さんから別の会社に委託する所が多いのですが、②管理会社の社員さんが 見回りがてらやってる会社もあります。

一般的に 管理会社経由の場合 費用は高いくせに、融通も利かない というのが専らの評判

管理会社さんに清掃を依頼するメリットは 一見してなさそうですよネ。

しかし、大きなメリットが 一つだけあります。

それは、

「管理会社さんを儲けさせてあげる事ができる」

です。

定期清掃を管理会社さんに依頼すると、管理会社にお金が定期的に しかも安定して落ちます。

少額ではありますが 正に貴重な安定現金収入です。

「儲けさせてくれるお客」になれば、管理会社さんの中での重要度が 必然的にあがります。

重要度があがれば 客付けにも優位に働きますので、結果として、大家さんにとっての安定経営につながる という訳です。

ただし、管理会社さんだからといって、清掃を任せきりにしておくのは危険。

数ヶ月に一度でも良いので、必ず物件の状況を 大家さん自らが見に行きましょう。

忙しくて行けない大家さんは、私共にご相談下さい。

【サラリーマン大家になるための 覚悟】

①いろいろ悩み 落ち込み 試行錯誤する中、是非この物件を買いたいと思っても 売主の都合でご破算になる。トホホ

②銀行の融資がつかないことがある 。悲~

③買付け証明(書)を出して 銀行に融資打診して融資OK(内諾)の連絡をもらったとしても あれだけ欲しかった筈の物件が 今度は重荷に代わって急に物件購入をキャンセルしたいと思ったりするときがある。買いの後悔・・・

④物件の購入を取りやめたら、銀行は次回 もし融資打診を申し込んでもおそらく断るだろう、取り合ってくれないかも?不動産業者も勝手に買主都合で物件の購入をやめたら 二度と相手にされなくなるかも?今後の取引は・・・二棟目以降どうなる?

⑤気に入った物件を キャッシュで購入したとしても 売主には取引できて喜んでいただけても こちらは重荷を背負わされた気分になることがある。被害者妄想 手元資金がないことへの不安

⑥家族や親類 友人たちから購入を反対される。事業への理解不足と孤独

⑦入居者がつくかどうか これからリフォームを どのようにして いくか…。募集戦略と商品 マーケティングの勉強不足

⑧長期空室の重圧に耐えられなくなり 物件の処分を考えるようになる。恋人との別れのように・・・

⑨大家さんて 本当にリスクを背負ってでも 挑戦するだけの価値があるビジネスなのか?自分との戦いに負けそうになる。⇒こんな人は そもそも論ですが 辞めといたほうがよいかも・・・

★「アットホーム」のアンケートに学ぶ、恋人と住まいの関係★

「バレンタインデー」に合わせ、20~30代の恋人がいる独身男女600名を対象に、「恋人と住まいの関係」に関する調査を行いました。今回の調査では、3割以上の女性が“住んでいる場所で相手の経済力を推測する”ことや、“賃貸契約更新”が同棲や結婚の契機になること、また20代男性に“恋人と会う時間より、ひとりの時間の方が大切”と考えている人が多いことなどが分かりました。
http://www.athome.co.jp/news/at-research/vol07/

ところで、
アパマンの大家として、是非気に留めて置いてほしいのは、
「一人暮らし同士の同棲・結婚」について。
どちらにしても、その際、彼らが暮らしていた内の一方の
部屋は空室になるということです。(ヒョエ~)
さらには、二人がどちらも今住んでいる部屋を退去してしまい、
両方が空室となる場合も・・・。
つまり、このとき、
・彼の住んでいた物件
・彼女の住んでいた物件
・新たな物件
この 三つの物件が、二人を巡って競合関係となるんです。

「人物本位で入居審査しますヨ。結婚していなくとも二人暮らしOKです!」と、条件緩和
そんなスタンスの大家さんの場合、部屋を貸す場合 有利になるのは間違いありません。