月別アーカイブ: 2014年8月

論より証拠 鈴木ゆり子さんを見れば一目瞭然!アパマン経営や不動産投資 実は女性の方が上手くいく

今日は 論より証拠 鈴木ゆり子さんを見れば一目瞭然!アパマン経営や不動産投資 実は女性の方が上手くいく についてお伝えします。

前回は 女性が不動産投資を始めるには? について書かせていただきましたが、この 収益不動産投資 実は女性とのマッチングが 他の投資に比べても断然良いんです。

女性に向いている理由のひとつは


①アパート・マンションなどの住まいを選ぶときは 女性の意見がものすごく強い ということです。

お部屋を選ぶ場合 たとえ男性が物凄く気に入っても 女性が気に入らなければ 入居にまで至りません。

また

②「千三つ」と言われる位、収益不動産の物件を探すときは 目標を設定して辛抱強く しかも 粘り強く探し続ける必要がありますが、こういう 渋とさ も 女性のほうが備えています。

健美家でよく紹介される「母ウッチーさんhttp://ameblo.jp/hahaucchi/

や 「二代目大家 小場さんhttp://plaza.rakuten.co.jp/oya2nd/

のような方でしょうか?

さらに

③物件を購入後のリフォームでも 女性らしさが活かされます。


女性は 一般的にリフォーム等に興味がある人が 多いのではないでしょうか?

インテリアや デザインの感性を 上手く活かせるという点でも 女性向きです。

有名どころで言うと 

ソプラノ大家さんhttp://ameblo.jp/soprano-ooyasan/

ですか?


そして 一番大事なこと

④不動産投資を始めた後の 賃貸管理を上手にこなす資質も 女性のほうが圧倒的に 備えています。

その典型が、カリスマ大家さんとして有名な

鈴木ゆり子さんhttp://amzn.to/kLXcWo

安藤 泉さんhttp://amzn.to/lzdZoY

ですネ。


収益物件を所有している女性の皆さんは 掃除をしたり 花を植えたり、入居者の皆さんとコミュニケーションをとるのが非常に上手です。

(逆に 男性大家は、残念ながら入居者様を怒らせることも・・・ガーン)


最後に オマケ

⑤不動産のような大きな買い物をする場合、 女性は 本能的に 恐怖と不安で 夜も寝られない位 心配で悩むそうです。

これは プラスに考えると 『慎重さ』の裏返し。(しかも、一度やると決めたら 女性は 本当に度胸があります)

有名な投資家さんでいえば

北野琴菜さんhttp://www.kotonakitano.com/

逢坂ユリさんhttp://www.aisakayuri.com/

と言ったところでしょうか?

 

取引先の金融機関で 支店長が仰っていたのですが、

「女性の方が、一度ローンを組んでしまえば 返済はきちっとしてくれるし、繰り上げ返済にも前向き」

という話が印象的です。

(そういえば、私の母や妹も ローン完済が早かった・・・)

こういうところも 女性のほうが 不動産投資には向いているんですね。

【追伸】こんな方々も 顔晴っていますよ~(ご夫婦で大家業 楽しいですネ)

◎うっちゃん(内海芳美さん)http://www.hidamari.bz

◎ちはさん(加藤千春さん)

◎yukaさん(石井由花さん)

◎あかちゃん妻さんhttp://baby.dtiblog.com/

◎小桃さん

◎キートス妻さん(加藤浩子さん)http://plaza.rakuten.co.jp/kiitosfamily/

◎なつみかんさん

◎ひーこ妻さん

◎ヒロシ嫁さんhttp://plaza.rakuten.co.jp/hiroshifusai/

◎ぺっぺさんhttp://peppe915.seesaa.net/

・・・

本日はココまで。

さあ、今日も笑顔で顔晴りましょう。

不動産投資・賃貸経営には いろいろな人々がかかわります。

例えば 不動産を買うための情報は、不動産売買仲介業者から、買った後のリフォームは建設業者、また空室の入居者を決めてくれる賃貸不動産仲介会社、また、メンテナンスのための清掃業者や水道配管業者・消防設備会社など多種多様です。

もちろん、不動産投資をトータルにアドバイスしてくれる コンサルタントも必要。

真剣に 不動産投資・アパマン経営を成功させたい 女性は  お気軽にご連絡下さい。

個別案件についての ご相談、お待ちしております。

 

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愛媛県松山市 主婦・女性の為の「不動産投資」「アパマン経営」の始め方

今日は 愛媛県松山市 主婦・女性の為の「不動産投資」「アパマン経営」の始め方・・・ についてお伝えします。
いきなりですが

『その マイホームのための月々の貯金・貯蓄、ちょっと待って!』

 

このまま 普通に自宅を買っても、大丈夫か迷っている貴女様も、是非立ち止まってみて下さい。

確かに、全ての方にとってマイホームは憧れの的ですよネ。
しかし、当たり前ですが 家を購入するということ多額の住宅ローンで借金をして、それを何十年にわたって、返済していかなければなりません。

返済途中で、家族のケガや病気、ご主人の勤め先の倒産や、リストラがないとは 決して言えません。

それにマイホームは、収益を生み出さない 負の不動産の一つです。

 

ここで 発想を転換して、先ずは収益不動産を購入(不動産投資)してみては 如何でしょうか

その物件から得られる賃料で、別のアパマンに住むのも、ひとつの合理的な考え方ですヨ。(しかも差益は、儲けになります左矢印管理会社にお任せで、働かなくても 待ってるだけで毎月キチンと家賃が入りますし・・・面倒くさがりの方もOK)

賃貸であれば、家計の状態や、家族の成長に合わせて、柔軟に、住み替えていくことも 可能姉妹です。
ココで公開! 手法というか方法は極めて簡単です

収益不動産の買い方は、自分がマイホームを探しているエリアや、マイホームとして検討している物件を、

タダ 投資用として、チェックするだけです。

既に勉強している貴女様には釈迦に説法かもしれませんが

 

FP(ファイナンシャルプランナー)の一般論では マイホームを購入する場合、

①将来値下がりしにくく、

②イザとなったら高い賃料で貸しやすい立地、物件を選ぶ

それが大事だと言われてます。

 

実はこれは、投資用不動産の探し方と 全く同じことなんです。

 

賃料相場を調べたり、

土地・建物の評価額を自分で計算したり、

ローンシュミレーションをしてみたりすることで、

不動産を見る目が、知らず知らずに磨かれていくんです。
不動産の買い方は、

住む人(入居者様)の視点で、住みやすさや住み心地をチェックすると同時に、

 

投資として、最後に残るお金、
所謂『キャッシュフロー』を、常に意識することがポイントです。

 

このあたりの知識や知恵は、もし賃貸不動産を買わなくても 決して無駄にはなりません。

 

また 今すぐには役に立たなくても、いつか必ず役に立ちます。

 

と言いますのも、合理性(男性は好きですが…)を追求するということは、あらゆるものの見方・考え方の基本となり、
主婦として、また母として 女性として

生活していく上でも、住との関わりは 決して切り離せないからです。

チョット驚きですが 実は 収益不動産の勉強は、マイホームの購入にも役に立つんです。
もう一度言います。

自宅購入のために、貯金をしている貴女様は、マイホームよりも収益不動産を、先に購入してみては如何でしょうか?

 

【追伸】収益不動産を所有するメリットとして

自宅を購入する時に その与信で無職女性(主婦)でも ローンを組むことが 可能姉妹です。

嬉しい副産物ですネ。

 

愛媛県松山市・賃貸不動産経営における「法人化」のメリット・デメリット第三回

合同会社設立8万円18日プログラム

今日は、今さら聞けない、しかも知らないと損をする「法人化」について そのメリット・デメリット 第三回をお伝えします。

賃貸不動産経営をする上で 不動産収入が増えてきた場合に検討するのが法人化ですよネ。

会社を設立することにより 税金面など大きなメリットがあります。
ただし、個々の状況により 様々な判断基準がありますのでここではポイントだけ紹介していきます。

詳しくは個別にご回答もできます。

今日は オマケ 『法人化 三つの方法』です。

①管理委託方式・・・

管理会社を設立し自分の物件を管理する方法。ただし管理委託料は 5%~8%程度が相場なので、効果的な所得分散はできません。

②家賃保証方式・・・

家賃保証会社を設立し 自分の物件を一括借上(サブリース)して
家賃保証をする方法。保証率は15%程度が限界か・・・。

③売却方式・・・

法人を設立し個人の土地、建物を売却する方法。

(先ずは 建物のみを売却するケースが多い)
これが一番、節税には効果的だが、不動産取得税、登録免許税など
通常の売買にかかる経費がかさんでしまう。

それぞれに一長一短ありますが 以上が 三つの方式となります。

私共は「あなた様に、アパマン経営で 絶対に失敗してほしくないんです」

余所とは良い意味で差が付く 税理士・会計事務所に、コンサルティング依頼も可能です。

それでは 納得のいく 「法人化」を目指して下さい。

愛媛県松山市 賃貸不動産経営における「法人化」のメリット・デメリットとは?第二回

合同会社設立8万円18日プログラム

今日は、今さら聞けない、しかも知らないと損をする「法人化」について そのメリット・デメリット 第二回をお伝えします。

賃貸不動産経営をする上で 不動産収入が増えてきた場合に検討するのが法人化ですよネ。

会社を設立することにより 税金面など大きなメリットがあります。
ただし、個々の状況により 様々な判断基準がありますのでここではポイントだけ紹介していきます。

詳しくは個別にご回答もできます。

続いて、今日は デメリットです。

①会社に関わる費用が掛る・・・

設立に際して、不動産を会社名義に移転することで不動産取得税、登記費用などのコストがかかります。

その際、オーナーさんは 会社に対する不動産の現物出資あるいは譲渡という扱いになりますので、譲渡益が発生し、課税される可能性もあります。

また、将来何らかの理由で会社を清算する場合にも費用がかかります。

さらに 法人化した後の経理処理、税務申告は個人事業主のそれに比べ 複雑になりますので 多くの場合税理士などの専門家に依頼をする事になり、その支払う報酬がかかるようになります。

もし現行 個人事業者として税理士さんなどに報酬を支払っている場合なども、法人化した場合には たとえ同じ依頼内容でも 通常は報酬が上がります。

②役員報酬の収入額等を簡単に変更できない・・・

法人税の規制を受けるので、簡単に金額を変更できないなどの制約がかかります。また、形式的に取締役会(役員会)を開催し 議決した事項を定款に反映させる必要がある為(定款の変更)、事務コストが増加することになります。

また 法人税申告が発生して、税理士に払う手数料も増えることになります。

③青色申告特別控除が受けられない・・・

個人事業者の場合は最大で65万円の特別控除が可能ですが、法人の場合はその制度は活用できません。

④法人住民税が一律かかる・・・

会社の場合には 売上・利益に関わらず法人住民税の均等割課税があります。

⑤交際費が全額経費計上出来ない・・・

基本的に中小企業の法人になりますので、交際費の1割は損金として認められません。

また、600万円を超える交際費の金額は一切損金として認められなくなります。

以上がデメリットとなります。

私共は「あなた様に、アパマン経営で 絶対に失敗してほしくないんです」

余所とは良い意味で差が付く 税理士・会計事務所に、コンサルティング依頼も可能です。

それでは 納得のいく 「法人化」を目指して下さい。

愛媛県松山市 賃貸不動産経営における「法人化」のメリット・デメリットとは?

合同会社設立8万円18日プログラム

今日は、今さら聞けない、しかも知らないと損をする「法人化」について そのメリット・デメリットをお伝えします。

賃貸不動産経営をする上で 不動産収入が増えてきた場合に検討するのが法人化ですよネ。
会社を設立することにより 税金面など大きなメリットがあります。
ただし、個々の状況により 様々な判断基準がありますのでここではポイントだけ紹介していきます。

詳しくは個別にご回答もできます。

先ず、今日は メリットです。

①税率が低い・・・

個人事業主と会社の所得に対する税率が場合に会社の方が低くなり、税務上有利になります。

個人の場合は所得税+住民税+個人事業税


法人の場合は法人税+法人住民税+法人事業税


※法人住民税には利益に関わらずかかる税金があります。均等割といって都道府県と市町村でそれぞれ定められています。

②相続対策が容易・・・

個人事業主に相続が発生すると 事業で使用していた不動産等を含めて、事業主名義の全ての財産が相続税の対象になります。

一方、会社の場合は会社名義の財産は相続の対象にはならず、死亡した株主の有する株式(会社の構成員としての地位)が相続の対象となるにすぎません。

株式の譲渡により会社財産を分散させることができるため、生前に株式を譲渡する方法で、相続財産を分散させるための 相続対策を容易に行うことが可能となり、事業を安定的に承継させることができます。

③所得の分散・・・

会社になれば 役員報酬を法人の必要経費として計上できます。役員個人の所得レベルでの給与所得控除も受けることができるため、課税対象となる所得を大幅に抑えることができます。

しかし、個人事業主だと 所得税において、所得が増えれば増えるほど 税率が高くなる累進課税方式が採用されているため、特定の個人にあまり所得を集中させてしまうことは得策とはいえません。

④給与所得控除・・・

会社の場合は、個人事業主の場合とは異なり、事前届出等の規制を受けずに、役員の家族に対して自由に給与を支払うことができ(専従者給与等)、家族それぞれが給与所得控除を受けることができます。

この場合、役員の家族に所得を分散させることができるため、累進課税のデメリットを回避することもできます。

さらに、個人事業主の場合は、事業主本人や事業専従者に対して退職金を支払うことはできませんが、会社の場合は、役員や従業員に対して、原則として自由に退職金を支払うことができ、その全額を必要経費として計上することが認められています。一般的に退職金は金額が大きいため、節税効果も高くなります。

(家賃収入から 保険で毎月積み立てをするケースが多いです。)

⑤消費税が利益になる?・・・

資本金1,000万円未満の会社であれば 原則として消費税の納税義務が生じるのは、前々事業年度(2年前)の課税売上高が1,000万円を超えた場合です。そのため、売上高が1,000万円を超えても、その後2年間は消費税を納税する必要がなく、この滞留した消費税相当額は、事業主の利益にすることができます。

⑥経費計上の範囲が広い・・・

会社と役員は別人格のため、個人事業主の場合では不可能な必要経費も計上できるようになり、節税効果が高くなります。

役員の自宅の経費については、会社の本店等にしている場合でも していない場合でも、法人の必要経費として計上することができます。

他には生命保険料や役員の退職金、接待交際費、出張手当などの経費計上が可能姉妹です。

⑦赤字の繰り越し控除が可能・・・

個人事業主の場合も 会社の場合も、青色申告を行うことで赤字(欠損金)の繰越控除を行うことができ、翌年以降の課税所得を抑えることができるのはご存知ですヨね。

個人の場合は3年間、法人の場合は7年間の繰り越しが可能姉妹です。

そのため、法人の場合、創業時などに大きな赤字(欠損金)を出してもその後7年間に渡って、一定の節税効果を得ることができます。

赤字経営の場合、金融機関からの融資も難しくなりますので 立て続けに物件を買い続けるオーナー様にも、この制度は特におススメです。

 

以上がメリットとなります。

私共は「あなた様に、アパマン経営で 絶対に失敗してほしくないんです」

余所とは良い意味で差が付く 税理士・会計事務所に、コンサルティング依頼も可能です。

それでは 納得のいく 「法人化」を目指して下さい。

ファイナンシャルアカデミー主催の大規模イベント、『お金の教養フェスティバル 2014』が、10月11日(土)に開催されます。

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★モデルルーム化・ドレスアップして空室対策★追記

追記ですが
・間接照明・イス・テーブルクロス・スリッパなども有れば有効なアイテムです。
よく質問されるのですが ドレスアップアイテムは、入居希望者に無償プレゼントするのも 有りです。
もし 要らないと言われたら、別のお部屋で使いましょう。
また、テーブルなど比較的大きなものは、基本組み立て家具を選び 分解してコンパクトにした上で保管することができるようにすべきです。
余談ですが、部屋の鍵は 現地のキーボックスにあることが望ましいです。
(仲介の客付け業者は 喜びます。)

今、募集中の物件があり、「これ以上、何をしたら良いのか分からない?」
そんな大家さん、ぜひ 物件のモデルルーム化 挑戦して下さい。